Les maisons anciennes ont du charme, mais elles demandent une attention technique particulière, surtout en Gironde où les sols argileux et les travaux successifs (extensions, ouvertures) peuvent fragiliser les ouvrages. Avant de signer, une expertise avant achat permet de distinguer le détail esthétique du vrai risque structurel… et d’acheter en connaissance de cause.
1) Fondations et fissures caractéristiques
On examine l’historique de la maison, la nature des sols, la présence de tassements différentiels. Les fissures en escalier, les désaffleurements ou les fissures obliques d’angle sont des indices d’un mouvement. Nous avons, par exemple, aidé un vendeur à Pessac à chiffrer des reprises pour rassurer les acheteurs (réalisation :
https://bativisionexpertise.com/realisations/expertise-preventive-avant-vente-fissures-pessac/).
2) Charpente et couverture
Une charpente bois doit être contrôlée (flèche, attaques xylophages, humidité), tout comme la couverture (tuiles, rives, arêtiers). Une infiltration ponctuelle peut cacher un désordre chronique : elle impacte l’isolation, mais aussi la durabilité des appuis et des assemblages.
3) Planchers bois : flèches et affaissements
Dans l’ancien, on rencontre des planchers sous-dimensionnés ou dégradés. On vérifie la flèche admissible, les appuis, les éventuelles reprises. Un plancher qui “rebondit” ou une marche qui se déforme sont des indicateurs à prendre au sérieux.
4) Humidité : remontées capillaires et caves
Traces au pied des murs, salpêtre, odeurs : l’humidité fragilise les maçonneries et accélère la corrosion. Nous sommes intervenus après inondation de cave avec dégradations du plancher haut cave (réalisation :
https://bativisionexpertise.com/realisations/expertise-inondation-cave-humidite/). Selon la cause (capillarité, réseaux EP, défaut d’étanchéité), les corrections diffèrent.
5) Ouvertures dans murs porteurs et extensions
Percement d’une baie, suppression de refend, extension accolée… Tout modifie les chemins de charges. On vérifie les sections (acier/bois/béton), la flèche, les appuis et fondations. À Bordeaux, nous avons contrôlé la conformité d’une ouverture de baie dans un immeuble pour s’assurer du respect des plans du bureau d’étude (réalisation :
https://bativisionexpertise.com/realisations/controle-conformite-travaux-bordeaux/).
6) Réseaux et évacuations d’eaux pluviales
Des EP qui se déversent au pied des murs, des regards saturés, un puits mal entretenu… et l’humidité gagne les maçonneries. À Cissac-Médoc, nous avons constaté un réseau non conforme sur terrain argileux, cause des remontées d’eau (réalisation :
https://bativisionexpertise.com/realisations/expertise-reseau-evacuation-cissac-medoc/).
7) Conformité et “travaux passés”
Une maison ancienne a parfois connu plusieurs phases de travaux. On vérifie la cohérence structurelle et la conformité aux règles en vigueur au moment de l’intervention. Lorsque le doute persiste, une expertise structurelle du bâtiment complète l’expertise avant achat.
À quoi sert le rapport d’expertise ?
Le rapport présente l’état des lieux, l’analyse des causes et un plan de corrections priorisé, avec ordres de grandeur budgétaires. C’est un appui concret pour négocier le prix d’achat ou planifier des travaux pertinents. Pour les vendeurs, il apporte transparence et crédibilité.
Prestations utiles à intégrer
- Pour une transaction sécurisée : expertise avant achat immobilier.
- Pour les désordres structurels avérés : expertise structurelle du bâtiment.
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